Przebieg i podstawy prawne eksmisji dłużnika z lokalu mieszkalnego

W sprawie, której dotyczy moje zapytanie wierzyciele uzyskali sądowy nakaz zapłaty, na podstawie którego wystąpili do komornika sądowego o wszczęcie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości ich dłużnika. Komornik dokonał opisu i oszacowania nieruchomości, a następnie doszło do wyznaczenia terminu licytacji nieruchomości należącej do dłużnika. W tej licytacji uczestniczyłem ja, i kupiłem tą nieruchomość. Po zamknięciu przetargu i zakończeniu licytacji Sąd wydał postanowienie o przybiciu. Dłużnicy wnieśli zażalenie, jednak Sąd postanowieniem odrzucił je. Jakie będą dalsze czynności organów w tej sprawie i co muszę zrobić ja, aby „pozbyć się” dłużnika, który cały czas zamieszkuje w przedmiotowej (zlicytowanej już) nieruchomości?

Po uprawomocnieniu się w/w postanowienia Sąd wyda postanowienie o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy nieruchomości. Z środków uzyskanych ze sprzedaży (a więc kwoty jaką Pan zapłacił) zaspokajają się wierzyciele. Natomiast Pan (jako osoba, która nabyła własność nieruchomości) może zażądać od dłużnika jej opuszczenia. Gdy dłużnik nie uczyni tego dobrowolnie, powinien skierować Pan sprawę do egzekucji, gdzie tytułem wykonawczym będzie postanowienie o przysądzeniu własności zaopatrzone w klauzulę wykonalności. Po zmianach z 02.2005 r. przepisy k.p.c. i aktów wykonawczych regulują kwestię eksmisji korzystniej dla nowego właściciela nieruchomości. Właściciel może bowiem znacznie przyśpieszyć eksmisję, zapewniając eksmitowanej osobie pomieszczenie tymczasowe przez co nie musi czekać kilku lat, aż gmina znajdzie lokal socjalny. W postępowaniu egzekucyjnym gmina ma co prawda obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego wszystkim członkom wspólnoty samorządowej, niezależnie od tego, jaki lokal zajmowali przed orzeczeniem eksmisji. Obowiązek ten wynika z ustawy. Przyznanie przez sąd prawa tymczasowego pomieszczenia zapewnia pierwszeństwo w jego uzyskaniu, jednak sądowe orzeczenie nie jest warunkiem jego przyznania przez gminę.

Przepisy dokładnie określają jakie warunki ma spełniać takie pomieszczenie, jak również poszczególne działania komornicze w przypadku eksmisji. I tak zgodnie z art. 1046 § 1 k.p.c. „jeżeli dłużnik ma (…) opróżnić pomieszczenie, komornik sądu, w którego okręgu rzeczy te się znajdują, wezwie dłużnika do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie, po którego bezskutecznym upływie dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie”. § 2 tegoż przepisu stanowi, że „prowadząc egzekucję na podstawie tytułu nakazującego dłużnikowi opróżnienie lokalu lub pomieszczenia, komornik usunie z niego także osoby zajmujące lokal wraz z dłużnikiem, chyba że osoby te wykażą dokumentem, iż zajmowanie wynika z tytułu prawnego niepochodzącego od dłużnika”. Jednak przepisu § 2 nie stosuje się do opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika (art. 1046 § 3 k.p.c.), albowiem do takich lokali zastosowanie ma § 4-11 art. 1046 k.p.c. Zgodnie zaś z art. 1046 § 4 k.p.c. „wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie”. Jednak jeżeli wierzyciel wskaże tymczasowe pomieszczenie komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności (art. 1046 § 5 k.p.c.). Rozwinięcie powyższych zagadnień zawarte jest w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 26.01.2005 r. w sprawie szczegółowego trybu w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie (Dz.U.05.17.155). § 2 tegoż rozporządzenia stanowi, że w przypadku gdy z tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, przed dokonaniem wezwania, o którym mowa w § 1, komornik wysłuchuje dłużnika w celu ustalenia jego sytuacji rodzinnej i majątkowej oraz czy dłużnikowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać. Gdy okaże się, że takie prawo dłużnikowi nie przysługuje i że nie znalazł osobie sam tymczasowego pomieszczenia, komornik niezwłocznie występuje do gminy, właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, o wskazanie tymczasowego pomieszczenia.

Z brzmienia ust. 3 cytowanego § 2 rozporządzenia wynika jednak, że jeśli wierzyciel wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, komornik musi przeprowadzić jego eksmisję. Wydaje się jednak, że nie byłoby możliwe zapewnienie takiego pomieszczenia na okres tylko kilku miesięcy dla eksmitowanej osoby, gdyż po tym okresie pozostałaby ona bez lokalu. Pośrednio oznaczałoby to nie spełnienie warunku eksmisji, a tym samym eksmisję „na bruk” – która jest obecnie niemożliwa. Dlatego należałoby wystąpić do gminy o przyznanie lokalu socjalnego eksmitowanej osobie, a do tego czasu – jeśli dłużnik nie znajdzie sobie we własnym zakresie lokalu – zapewniać mu pomieszczenie tymczasowe, choćby o niskim standardzie. Warunki jakie musi spełniać tymczasowe pomieszczenie określa art. 1046 § 6 k.p.c. oraz § 3 rozporządzenia. Jeśli chodzi zaś o ruchomości znajdujące się w lokalu, z którego przeprowadza się eksmisję to kwestię co z nimi zrobić rozstrzygają przepisy art. 1046 § 9 i § 10 k.p.c. I tak „przeprowadzając egzekucję, komornik usunie ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i odda je dłużnikowi, a w razie jego nieobecności pozostawi osobie dorosłej spośród jego domowników, gdyby zaś i to nie było możliwe, ustanowi dozorcę, pouczając go o obowiązkach i prawach dozorcy ustanowionego przy zajęciu ruchomości, i odda mu usunięte ruchomości na przechowanie na koszt dłużnika (§ 9). Natomiast „jeżeli na wezwanie dozorcy dłużnik w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 30 dni, nie odbierze ruchomości, sąd na wniosek dozorcy i po wysłuchaniu dłużnika nakaże ich sprzedaż, a jeżeli ruchomości nie przedstawiają wartości handlowej lub sprzedaż okaże się bezskuteczna, sąd wskaże inny sposób rozporządzenia rzeczą, nie wyłączając ich zniszczenia (§ 10)”.

O wyznaczonym terminie eksmisji należy zawiadomić dłużnika i wierzyciela. Jednakże niestawiennictwo któregokolwiek z nich nie tamuje postępowania. Komornik przeprowadza eksmisję także w przypadku nieusprawiedliwionej nieobecności osoby eksmitowanej, a gdy zachowuje się ona niewłaściwie, może zastosować środki przymusu bądź karę grzywny. I tak aby usunąć opór dłużnika przy wykonywaniu eksmisji komornik musi korzystać z pomocy właściwych organów Policji (art. 765 kpc). Komornik o potrzebie korzystania z pomocy wskazanych wyżej organów może wiedzieć już przed podjęciem działań zmierzających do usunięcia dłużnika z lokalu (np. gdy w pismach procesowych zapowiada on, że nie usunie się dobrowolnie). W takiej sytuacji o udzielenie pomocy do tych organów należy wystąpić wcześniej, określając dokładnie datę i miejsce, gdzie ta pomoc winna być udzielona komornikowi. W większości wypadków potrzeba skorzystania z pomocy pojawi się w trakcie prowadzonych czynności. Wtedy o jej udzielenie komornik występuje w dowolny sposób (np. telefonicznie). Komornik na podstawie art. 765 kpc może wezwać Policję do usunięcia oporu i ta winna ten opór na jego polecenie usunąć. Brak jest jakichkolwiek przesłanek, by Policja mogła odmówić realizacji tego polecenia jako niepochodzącego od Sądu. Policja wezwana przez komornika w związku z oporem dłużnika czy osób trzecich, powinna usunąć ten opór postępując zgodnie z art. 16 ustawy o Policji oraz uregulowaniami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 17 kwietnia 1990 r. w sprawie określania przypadków oraz warunków i sposobów użycia przez policjantów środków przymusu bezpośredniego, tj. stosując środki przymusu bezpośredniego odpowiadające potrzebom wynikającym z istniejącej sytuacji i niezbędne do osiągnięcia podporządkowania się wydanym na podstawie prawa poleceniom, przy jak najmniejszej ich dolegliwości dla dłużnika.

Zastanie przez komornika, podejmującego działania mające na celu usunięcie dłużnika z lokalu, sytuacji, iż lokal ten jest zamknięty, nie stanowi przeszkody w dokonaniu eksmisji. W takim wypadku komornik w oparciu o uregulowanie art. 814 kpc winien zdecydować o otwarciu lokalu, albowiem wymaga tego cel tej egzekucji, chyba że wierzyciel podejmie inne decyzje w zakresie prowadzenia tego postępowania. Po opróżnieniu lokalu komornik przekaże go wierzycielowi oraz przekaże mu wszelkie środki, które dają faktyczną władzę nad lokalem, a więc przede wszystkim klucze do lokalu. W wypadku, gdyby wierzyciel nie był obecny przy eksmisji, komornik po jej dokonaniu odpowiednio zabezpieczy opróżniony lokal (np. zakładając nowe zamki), po czym niezwłocznie podejmie działania w celu wprowadzenia wierzyciela w posiadanie lokalu, przekazując mu w tym celu klucze od zabezpieczonego lokalu, czy też wyznaczając mu termin, w jakim winien zgłosić się celem wprowadzenia go w posiadanie lokalu. Dopiero bowiem po wprowadzeniu wierzyciela w posiadanie lokalu, z którego dokonywano eksmisji dochodzi do zakończenia tego postępowania.

WSTECZ

This text is replaced by the Flash movie.