Eksmisja lokatora (najemcy) i obowiązek zapewnienia mu lokalu socjalnego

Po nowelizacji przepisów o ochronie praw lokatorów oraz zmianie kodeksu postępowania cywilnego z lutego 2005 r., obowiązują nowe zasady przeprowadzania eksmisji. Nie ma już możliwości tzw. eksmisji na bruk, gdyż były najemca zyskuje prawo do pomieszczenia tymczasowego, do którego można go przeprowadzić. Zmieniły się także przepisy o lokalach socjalnych.

Po nowelizacji przepisów o ochronie praw lokatorów oraz zmianie kodeksu postępowania cywilnego z lutego 2005 r., obowiązują nowe zasady przeprowadzania eksmisji. Nie ma już możliwości tzw. eksmisji na bruk, gdyż były najemca zyskuje prawo do pomieszczenia tymczasowego, do którego można go przeprowadzić. Zmieniły się także przepisy o lokalach socjalnych.

Do eksmisji dochodzi najczęściej wraz z wygaśnięciem umowy najmu, gdy były najemca nie chce się wyprowadzić z zajmowanego dotychczas mieszkania. Zazwyczaj powodem wypowiedzenia umowy najmu są zaległości najemcy z zapłatą czynszu, jednak zdarzają się też sytuacje gdy powodem są zachowania lokatora (takie jak np. zakłócanie porządku, czy też przemoc w rodzinie). Zdecydowaną nowością odnośnie problematyki eksmisji jest wprowadzenie obowiązku dostarczania eksmitowanym pomieszczenia tymczasowego. Z jednej strony dzięki temu uniknie się eksmisji na bruk, z drugiej jednak może to jeszcze bardziej utrudnić przeprowadzenie eksmisji. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005, Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) stanowi, że eksmisja niektórych kategorii byłych najemców jest możliwa tylko wtedy, gdy zapewni się im lokal socjalny. Pod pojęciem tym kryje się lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2 (zaś w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2), przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.

Przepisy prawne dokładnie przewidują, kiedy osobie eksmitowanej przysługuje lokal socjalny. Sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego (bądź też o braku takiego uprawnienia) w wyroku nakazującym opróżnienie mieszkania, tj. tzw. wyroku eksmisyjnym. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na właściwej gminie. Gdy w wyroku orzeczono o uprawnieniu do lokalu socjalnego dwóch lub więcej osób, gmina musi zapewnić im co najmniej 1 lokal socjalny. Sąd bada z urzędu, czy ktoś ma prawo do lokalu socjalnego, i orzeka o tym uprawnieniu, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz jego szczególną sytuację materialną i rodzinną. Jednak podkreślić należy, że orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje też wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Art. 14 ust. 4 ustawy wylicza katalog osób będących pod „szczególną ochroną”. Otóż w stosunku do nich sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego. I tak do tych osób zaliczamy: - kobiety w ciąży, - małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nim zamieszkałą, - obłożnie chorych, - emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, - osoby posiadającej status bezrobotnego, - osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały.

Wyjątkiem od powyższej zasady jest sytuacja gdy wymienione osoby mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany – wtedy nie przysługuje im wspomniana „ochrona”. Zgodnie z dodanym po ostatniej nowelizacji art. 14 ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, wymieniony wyżej katalog ochronny nie obowiązuje w przypadku umów najmu w prywatnych zasobach zawieranych po 1 stycznia 2005 r. (a więc dacie wejścia zmian w życie). Takie czasowe ujęcie wynika z art. 4 ustawy nowelizującej z dnia 17 grudnia 2004 r. Wprowadzenie tego zapisu oznacza, że także w tych przypadkach sąd może orzec o braku prawa do lokalu socjalnego. Katalog osób objętych ochroną nadal jednak obowiązuje we wszystkich przypadkach umów najmu mieszkań komunalnych, a także w przypadku mieszkających w spółdzielniach mieszkaniowych (i to zarówno najemców, jak i mających mieszkania lokatorskie bądź własnościowe) lub w towarzystwach budownictwa społecznego (TBS). Należy także zaznaczyć, że wprowadzone zmiany dotyczą zarówno zwykłego najmu, jak i tzw. najmu okazjonalnego.

Zgodnie z art. 24 ustawy o ochronie praw lokatorów prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje osobie, która samowolnie zajęła mieszkanie i wobec której sąd nakazał eksmisję. Także jednak i w tym przypadku ustawodawca pozostawił sądom pewną „furtkę”, pozwalająca przyznać lokal socjalny w przypadku, gdy byłoby to usprawiedliwione zasadami współżycia społecznego. Ustawa o ochronie praw lokatorów, w art. 15, przewiduje wiele specyficznych regulacji dotyczących spraw o eksmisję. I tak jeżeli w sprawie o opróżnienie mieszkania okaże się, że w razie uwzględnienia powództwa obowiązane do opróżnienia mieszkania mogą być jeszcze inne osoby (np. osoby bliskie najemcy), które nie występują w sprawie w charakterze pozwanych, to sąd wezwie stronę powodową (czyli np. wynajmującego mieszkanie), aby w wyznaczonym terminie oznaczyła te osoby. Te dodatkowe osoby trzeba wymienić w taki sposób, by ich wezwanie było możliwe, a – w razie potrzeby – aby można wystąpić z wnioskiem o ustanowienie kuratora. Sąd wzywa wtedy te osoby do wzięcia udziału w sprawie w charakterze pozwanych.

Ustalenie przez Sąd listy osób mieszkających z pozwanym najemcą i czy spełniają one kryteria uprawniające do przyznania im lokalu socjalnego jest jedna z pierwszych czynności sądu. Dlatego też najlepszym rozwiązaniem dla powoda (tj. wynajmującego), któremu zależy na jak najszybszym załatwieniu sprawy, jest wskazanie już w samym pozwie, czy wśród domowników najemcy są np. małoletni lub niepełnosprawni. W sprawach o eksmisję, w których oprócz najemcy zobowiązane do opróżnienia mieszkania byłyby także inne osoby, wydanie wyroku zaocznego może nastąpić wyłącznie po przeprowadzeniu postępowania dowodowego. Nie obowiązuje jednak zasada, że mogą być przyjęte za prawdziwe twierdzenia wynajmującego o okolicznościach faktycznych przytoczonych w pozwie lub pismach procesowych doręczonych najemcy przed rozprawą. Sąd powinien też z urzędu zawiadomić gminę właściwą ze względu na miejsce położenia mieszkania podlegającego opróżnieniu, aby mogła ona przystąpić do sprawy. PODSTAWA PRAWNA: 1) Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2001 r., nr 71, poz. 733 z późn. zm.) 2) Rozporządzenie z dnia 26 stycznia 2005 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie (Dz. U. z 2005 r., nr 17, poz. 155).