Przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu we własność

Przepisy obowiązujące do 2007 roku uniemożliwiały lub bardzo utrudniały uzyskanie przez członków spółdzielni prawa odrębnej własności swoich mieszkań po spełnieniu przez nich wszystkich warunków dotyczących pokrycia całkowitych kosztów budowy ich lokali jako związanych z określonym zadaniem inwestycyjnym spółdzielni mieszkaniowej. Brak jakichkolwiek sankcji czy obowiązku Spółdzielni do dokonania przekształcenia, stało się niestety polem jaskrawych nadużyć ze strony zarządów wielu spółdzielni mieszkaniowych. Możliwość przekształcenia w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu potraktowano jako faktyczną barierę dla ustanawiania prawa odrębnej własności. W wielu spółdzielniach podjęto też bezprawne działania polegające na dezinformowaniu członków spółdzielni o aktualnej sytuacji prawnej, z jednej strony w działalności propagandowej zacierano praktycznie różnicę pomiędzy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, a które jest faktycznie ograniczonym prawem rzeczowym do mieszkania, a prawem odrębnej własności mieszkania. Z drugiej strony zaś, poprzez manipulacyjne zabiegi stosowane na zebraniach grup członkowskich, a następnie na walnych zebraniach spółdzielni wprowadzano do statutów spółdzielni niezgodne z Konstytucją zapisy, które umożliwiały na warunkach bonifikaty przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu, tylko na inne prawo spółdzielcze tj. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nie dając żadnej możliwości przekształcenia tego prawa na porównywalnych warunkach ekonomicznych - na prawo odrębnej własności.

Nowelizacja z 2007 r. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadziła zdecydowanie korzystniejsze dla uprawnionych z tytułu lokatorskiego prawa do lokalu od dotychczas obowiązujących zasady przekształcenia tego prawa we własność lokalu zarówno jeżeli chodzi o warunki finansowe przekształcenia, jak też procedurę, a zwłaszcza czas załatwienia wniosku.

  Tytuł prawny, czyli co w zasadzie posiadam

Z przepisów regulujących spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wynika, że w przypadku tzw. mieszkania lokatorskiego właścicielem jest spółdzielnia mieszkaniowa. Osoby zamieszkujące w takich mieszkaniach jedynie je użytkują, nie posiadając do lokalu innego tytułu własności. Ograniczenie powyższego prawa jest istotne  i wynika z art. 9 ust 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r., który stanowi, że prawo to jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców, ale również nie podlega egzekucji. Takie prawo nie może również stanowić zabezpieczenia kredytu udzielonego przez bank.  Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej przypomina zwykły najem. 

Zupełnie inaczej sprawa wygląda w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zgodnie z art. Art. 17² ust 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym. Analiza tego przepisu wskazuje, iż własnościowe prawo do lokalu jest korzystniejszym prawem dla osoby zamieszkującej lokal. Można powiedzieć, że jest to „silniejsze" prawo w stosunku do spółdzielczego prawa lokatorskiego. Jego właściciel bowiem może je zbyć, podarować, jest dziedziczne. Dodatkowo właściciel ma prawo m.in. do czerpania korzyści z wynajmu lokali, choć niekoniecznie w przypadku mieszkań lokatorskich jest to niemożliwe.

Przepisy wprowadzają jeszcze jeden tytuł prawny do lokalu - odrębną własność, która w przyszłości ma zastąpić spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. Ustanowienie odrębnej własności lokalu w budynku powoduje powstanie z mocy prawa nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna to część nieruchomości, która służy wszystkim lokatorom. Stanowi ją m.in. grunt (działka, na której stoi budynek) i klatka schodowa. Lokatorzy mieszkający w budynku, w którym nastąpiło wyodrębnienie lokali, mają określone prawa i obowiązki nie tylko wobec swoich lokali, lecz również względem nieruchomości wspólnej. Generalnie są to szersze uprawnienia niż w przypadku w/w praw spółdzielczych. Właścicielom lokali przysługuje prawo współkorzystania z nieruchomości wspólnej oraz prawo współdecydowania o losach nieruchomości. Gdy nieruchomość, w której znajdują się wyodrębnione lokale, przynosi pożytki lub inne dochody, właściciele przeznaczają je na pokrywanie wydatków związanych z jej utrzymaniem. Jeżeli zostanie jakaś część środków, przypadają one właścicielom lokali odpowiednio do ich udziałów. Tylko prawo odrębnej własności mieszkania daje pełną swobodę prawną i ekonomiczną dysponowania tym mieszkaniem oraz niweluje całkowicie ewentualne ryzyko związane z zaciągniętymi przez zarząd spółdzielni (bez świadomości członków spółdzielni) kredytami obciążającymi wszystkich członków spółdzielni, a także z upadłością lub likwidacją spółdzielni (gdzie wszystkie mieszkania, do których członkowie spółdzielni nie uzyskali prawa odrębnej własności, stają się częścią umowy upadłościowej spółdzielni). Kwestie związane z prawami i obowiązkami właścicieli samodzielnych lokali oraz zarządem nieruchomością wspólną reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

  Przekształcenie, czyli za ile i co dostanę w zamian

Z dniem 31 lipca 2007 r., kiedy to  weszła w życie ustawa z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw posiadacze spółdzielczego prawa lokatorskiego, ale nie tylko oni, uzyskali realną możliwość nabycia na własność mieszkań. Osoby, które chcą przekształcić spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność, mogą zrobić to niejednokrotnie za grosze. W ostatnim czasie wiele osób skorzystało z tego korzystnego uprawnienia i stało się właścicielami lokali. Każdy lokator, który spłaci wszystkie zobowiązania związane z budową i eksploatacją mieszkania oraz ureguluje bieżące opłaty, może wystąpić do zarządu spółdzielni z żądaniem o przekształcenie swojego prawa w odrębną własność, a jeżeli to niemożliwe w spółdzielcze prawo własnościowe. Nowe regulacje prawne wyeliminowały konieczność spłaty dodatkowych zadłużeń, w szczególności obecnie lokator nie musi spłacać przypadającego na jego mieszkanie zadłużenia w związku z uzupełnieniem wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji budynku. Za modernizację uznawało się wszelkie prace polegające na trwałym ulepszeniu (unowocześnieniu) istniejącego budynku lub lokalu, które prowadziły do zwiększenia jego wartości użytkowej. W praktyce na lokatorów, którzy ubiegali się o przekształcenie, były przerzucane najczęściej koszty docieplenia budynków lub odnawiania elewacji zewnętrznej, ewentualnie koszta wymiany stolarki okiennej i drzwiowej w częściach wspólnych budynków. Obecnie nie jest wymagana również spłata kredytów i pożyczek zaciągniętych przez spółdzielnię na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal. Lokator nie musi także wpłacać na konto spółdzielni kwoty wynikającej z różnicy między wartością rynkową lokalu, a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego, albowiem koszty te obecnie nie są powiązane z przekształceniem lokalu mieszkalnego.

Spółdzielnia musi żądanie lokatora o przekształcenie bezwzględnie spełnić. Jeśli spółdzielnia nie zgodzi się na taki wykup, przekształcenia można dokonać przed sądem. Zgodnie bowiem z art. 49¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych osoba, która na podstawie ustawy może żądać ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu, w razie bezczynności spółdzielni może wystąpić do sądu z powództwem na podstawie art. 64 kodeksu cywilnego w związku z art. 1047 § 1 kodeksu postępowania cywilnego. Pozew wolny jest od opłaty sądowej, zaś koszty postępowania sądowego pokrywa spółdzielnia. Wyrok sądu w takiej sprawie zastąpi oświadczenie spółdzielni i doprowadzi do powstania odrębnej własności lokalu. Stanowić on będzie w szczególności podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Z chwilą przekształcenia mieszkania lokatorskiego w odrębną własność, a w praktyce w momencie otrzymania umowy w formie aktu notarialnego, członkowie spółdzielni stają się pełnoprawnymi właścicielami nie tylko lokalu, ale i współwłaścicielami działki i budynku.

  Zostań właścicielem mieszkania komunalnego, zakładowego lub spółdzielczego

Procedura przekształcenia nie jest uciążliwa i długa. Pierwszą czynnością jest złożenie do zarządu spółdzielni pisemnego wniosku z żądaniem przeniesienia na niego prawa własności lokalu mieszkalnego, który może złożyć każdy członek danej spółdzielni z prawem do mieszkania komunalnego, zakładowego lub spółdzielczego lokatorskiego. Stosownie do art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu.

Złożenie takiego wniosku jest warunkiem sine qua non, gdyż ustawa nie przewiduje uwłaszczenia z mocy samego prawa. Osoba posiadająca spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu może żądać przekształcenia go w odrębną własność. Prawo to jest bezwzględne i wszelkie zastrzeżenia statutowe, jak również zawarte w umowach między spółdzielnią i jej członkiem, wyłączające lub ograniczające te uprawnienia, są nieważne. Przepisy zabraniają w zasadzie jedynie wykupu lokali wybudowanych przez spółdzielnie z kredytu pochodzącego ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Opisywane przekształcenia nie dotyczą także osób, które spłacają kredyty mieszkaniowe (zaciągnięte na początku lat 90.) na podstawie ustawy o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych.

  Wycena i spłata zobowiązań

Zanim jednak lokator skorzysta z prawa do przekształcenia, powinien spłacić wszelkie zobowiązania względem spółdzielni. W niektórych przypadkach liczba zobowiązań koniecznych do spłaty może być spora.

Obowiązek do przekształcenia w odrębną własność po stronie spółdzielni aktualizuje się, po spełnieniu przez lokatora następujących warunków:

1) ) spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami. W większości przypadków obowiązek taki wynika z zawartej przez lokatora umowy o budowę lokalu. Zgodnie z tym obowiązkiem członek spółdzielni, na rzecz którego wybudowano lokal, a następnie ustanowiono spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest zobowiązany do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu mieszkaniowego oraz do uczestniczenia w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową

2) spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków;

3) spłaty zadłużenia z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni (np. dzierżawy gruntu od gminy).

Jeżeli te wszystkie wymagania zostaną spełnione, spółdzielnia musi zgodzić się na przekształcenie.

Zwracam w szczególności uwagę na usunięcie wymogu wpłaty kwoty odpowiadającej różnicy wartości rynkowej lokalu oraz wysokości zwaloryzowanego wkładu budowlanego, a także spłaty uzupełnienia wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji budynku oraz spłaty przypadających na lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości. Sprawia to, że w praktyce kwota, którą musi wyłożyć członek spółdzielni na przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na własność tego lokalu jest bardzo niska. Tym bardziej, iż obecnie w rzeczywistości kwoty te nie mają żadnego odniesienia do lokalizacji, stanu budynku czy powierzchni mieszkania.

  Wszystko zależy od spółdzielni?

Kolejny krok należy do spółdzielni, która weryfikuje wymogi zawarte w przepisach, zaś pozytywna weryfikacja powinna skutkować podjęciem uchwały. Uchwała dotyczy wszystkich lokali, jakie znajdują się w budynku. Określa kto i jakie lokale może nabyć na własność oraz czy i jakie pomieszczenia przynależne (piwnica, komórka) będą do nich należeć; wskazuje także jakie udziały w nieruchomości wspólnej będą związane z poszczególnymi lokalami.

Takie uchwały powinny być w spółdzielniach, do których w przeszłości wpłynął przynajmniej jeden wniosek o przeniesienie lokalu na własność.

Następny krok także należy do spółdzielni, która musi zgromadzić komplet dokumentów niezbędnych do zmiany statusu lokalu z lokatorskiego lub własnościowego na własność i dostarczyć je do notariusza. Spółdzielnia może odmówić przeniesienia własności lokalu tylko wtedy, gdy nieruchomość, na której usytuowany jest budynek z lokalem stanowiącym przedmiot wniosku posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tzn. jeśli ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do nieruchomości prawa rzeczowe, lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

Jeżeli wszystkie przedstawione czynności zostały podjęte przez spółdzielnię, zaś lokator wpłacił wymagane od niego kwoty, zarząd spółdzielni powinien ustalić termin wizyty u notariusza celem podpisania aktu notarialnego, na mocy którego właścicielem mieszkania zostanie członek spółdzielni. Nowelizacja przewiduje, że władze spółdzielni mają trzy miesiące na zmianę statusu mieszkania lokatorskiego lub własnościowego w pełną własność od chwili złożenia wniosku przez lokatora. Notariusz pobiera swoje wynagrodzenie oraz opłatę za założenie księgi wieczystej i wpis do niej. Wynagrodzenie notariusza wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Natomiast opłaty sądowe są następujące: za założenie księgi wieczystej - 200 zł, za wpis do niej 60 zł.

Wojciech Kłoskowski