Możliwości wypowiedzenia umowy najmu

Wskazać należy na doniosłe dla stron konsekwencje oznaczenia bądź nieoznaczenia czasu trwania umowy najmu lokalu. W sytuacji, gdy strony zawrą umowę najmu na czas dłuższy niż 10 lat przyjąć należy, że czas trwania takiej umowy jest nieoznaczony. Ten sam skutek powoduje także niezachowanie przez strony formy pisemnej dla umowy najmu lokalu trwającej dłużej niż rok.

Oznaczenie czasu trwania umowy najmu nie ma znaczenia dla skorzystania przez wynajmującego z uprawnienia do podnoszenia wysokości stawek czynszowych. Art. 685[1] kodeksu cywilnego przyznaje bowiem takie uprawnienie zarówno w przypadku umowy najmu lokali zawartej na czas oznaczony, jak i na czas nieoznaczony.

Czas trwania najmu nie ma także znaczenia dla możliwości wypowiedzenia umowy. Stosownie do art. 673 § 1 kodeksu cywilnego jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Z powyższych zapisów wynika, iż obecnie każdą umowę najmu strony mogą wypowiedzieć, o ile zaistnieją uprawniające je do tego przesłanki.

Wypowiedzenie umowy najmu ma charakter oświadczenia woli kształtującego prawo. Jest to czynność prawna jednostronna, powodująca wygaśnięcie stosunku najmu zawartego na czas nie oznaczony. Prawo wypowiedzenia przysługuje każdej stronie. Może ono być dokonane w każdej formie, również przez czynność procesową, np. wniesienie pozwu o eksmisję mieści w sobie dorozumiane oświadczenie woli o wypowiedzeniu najmu.

Kodeks cywilny nie przewiduje ograniczeń w zakresie wypowiadania umów najmu z zachowaniem terminów umownych - a w razie ich braku - ustawowych. Dopuszczalne jest także rozwiązanie umów najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia w wypadkach określonych umową lub ustawą z tym, że niespełnienie przesłanek takiego rozwiązania ma jedynie ten skutek, iż czas trwania umowy przedłuża się do upływu umownego lub ustawowego terminu wypowiedzenia.

Jeżeli strony w umowie nie określiły terminu wypowiedzenia, obowiązuje termin ustawowy. W takiej sytuacji wypowiedzenie najmu w krótszym terminie od wymaganego ustawą nie powoduje nieważności wypowiedzenia, a jedynie ten skutek, że najem wygaśnie z upływem terminu ustawowego.

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Kodeks cywilny przewiduje też możliwość wypowiedzenia umowy najmu bez wypowiedzenia . W myśl art. 672 kodeksu cywilnego jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Kwestia wypowiedzenia umowy najmu inaczej przedstawia się w sytuacji umów na czas oznaczony. Umowa tego typu z założenia ma łączyć strony przez oznaczony czas. Trwałość oznacza stabilizację, pewność co do przysługujących praw oraz obciążających obowiązków. Cechą zobowiązań trwałych jest to, że pozwalają działać w zaufaniu, iż wynikające z nich prawa i obowiązki nie wygasną przedwcześnie.

Przepisy kodeksu o najmie są bezwzględnie obowiązujące, zatem art. 673 kodeksu cywilnego daje podstawę do postawienia w drodze argumentacji a contrario tezy o niedopuszczalności wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony. Jednak ustawodawca nowelizując art. 673 kc, rozstrzygnął o dopuszczalności zakończenia stosunku najmu lub dzierżawy przed upływem czasu, na jaki została zawarta umowa.

Art. 693 § 3 kodeksu cywilnego stanowi, iż jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. W konsekwencji tego unormowania należy przyjąć za dopuszczalne klauzule zastrzegające możliwość wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem umów najmu zawartych na czas oznaczony, w zakresie jednak ograniczonym do wypadków określonych w umowie. W myśl zasady swobody umów strony mogą dowolnie określić przyczyny wypowiedzenia umowy tak, by zabezpieczały one ich interesy, jednak przyczyny te muszą być ściśle określone. Przyjęte rozwiązanie zezwala na wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony jedynie wówczas, gdy jest to zgodne z wolą stron wyrażoną w umowie oraz gdy strony określą w umowie wypadki uzasadniające to wypowiedzenie. Należy jednak zastrzec, iż strony nie mogą zamieścić w umowie najmu zawartej na czas oznaczony ogólnie sformułowanej możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy za wypowiedzeniem. Możliwość przedwczesnego zakończenia umowy najmu istnieje jedynie w ściśle określonych w umowie okolicznościach.

Zwrócić należy uwagę, iż na tle nieobowiązującego stanu prawnego (przed wejściem w życie art. 693 § 3 kodeksu cywilnego) dominował pogląd, że strony umowy najmu lokalu użytkowego (jak i w umowie dzierżawy) zawartej na czas oznaczony nie mogły zastrzec możliwości wcześniejszego jej rozwiązania za wypowiedzeniem. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 marca 1997 r., III CZP 3/97, a także w orzeczeniu z dnia 17 października 1997 r., I CKN 279/97. W motywach pierwszej z przywołanych uchwał Sąd Najwyższy stwierdził, że „zamieszczenie w umowie najmu takiego lokalu zawartej na czas oznaczony klauzuli o możliwości wcześniejszego jej rozwiązania należałoby uznać za sprzeczne tak z ustawą, jak i z istotą samej umowy najmu na czas oznaczony. Klauzula taka uniemożliwiałaby właściwe zakwalifikowanie umowy oraz stwierdzenie, jakie przepisy o najmie miałyby zastosowanie do takiego mieszanego stosunku o wątpliwym charakterze prawnym”. W innym orzeczeniu Sąd Najwyższy stwierdził, że „ustawodawca wprowadził dualistyczną konstrukcję najmu lokali mieszkalnych - na czas oznaczony i nie oznaczony - w celu wzmożenia ochrony stron umowy, zapewniając najemcy używanie lokalu przez ściśle oznaczony czas, a wynajmującemu stałe dochody z tytułu czynszu. Intencją ustawodawcy było, aby najem lokalu na czas oznaczony był stosunkiem trwałym, który nie może być wcześniej rozwiązany, poza przypadkami wyraźnie przewidzianymi prawem. Dlatego też przepisy o najmie lokali mieszkalnych nie przewidują normalnego zakończenia przez wypowiedzenie umowy terminowej. Przepisy kodeksu cywilnego o najmie uznane zostały przez ustawodawcę w całości za przepisy iuris cogentis, a zatem art. 688 k.c. daje podstawę do postawienia, w drodze argumentacji a contrario, tezy o niedopuszczalności wypowiadania umów najmu lokalu zawartych na czas oznaczony”.

Po wejściu w życie art. 673 § 3 kodeksu cywilnego rozstrzygnęła się w sposób definitywny kwestia dopuszczalności wypowiedzenia - z określonych przyczyn - umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony. Jednocześnie źródłem kontrowersji stał się zwrot „wypadków określonych w umowie”. Dominujący pogląd sprowadzał się do konieczności kazuistycznego, możliwie jak najbardziej precyzyjnego, wyliczenia w umowie przypadków stanowiących podstawę wypowiedzenia umowy najmu. Z czasem pogląd ten uległ pewnemu złagodzeniu i Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 listopada 2006 r. (III CZP 92/2006) wywiódł, iż postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 kc. W uzasadnieniu wskazał, że „ważna przyczyna” jako podstawa wypowiedzenia już w pewien sposób określa sytuacje, w których strona jest uprawniona do przedwczesnego zakończenia stosunku łączącego ją z drugą stroną umowy najmu. Takie postanowienie umowy pozostaje zatem w zgodzie z intencją ustawodawcy, aby rozwiązywanie stosunków prawnych o charakterze trwałym następowało nie w wyniku całkowicie swobodnej decyzji jednej ze stron, ale jako wynik podjęcia przez obie strony ryzyka wystąpienia sytuacji, w których takie zakończenie stosunku prawnego może nastąpić. Wola stron znajduje wyraz w odpowiednim sformułowaniu treści umowy, a przy tym nie pozostaje w sprzeczności z właściwościami (naturą) łączącego je stosunku prawnego.

Podsumowując rozważania co do możliwości wypowiedzenia umowy najmu wskazać należy, iż co do umów zawartych na czas nieoznaczony kodeks cywilny nie przewiduje ograniczeń w zakresie wypowiadania umów najmu z zachowaniem terminów umownych - a w razie ich braku - ustawowych (art. 673 kc). Dopuszczalne jest także rozwiązanie umów najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia w wypadkach określonych umową lub ustawą.  W przypadku umów najmu zawartych na czas oznaczony strony mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie, co w konsekwencji oznacza, iż strony mogą dowolnie określić przyczyny wypowiedzenia, przy czym nieskonkretyzowanie tych przyczyn może prowadzić do bezskuteczności wypowiedzenia. Możliwe jest także uzależnienie możliwości wypowiedzenia umowy od ważnych przyczyn. Taki zapis zawęża krąg sytuacji, w których możliwe jest dokonanie wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, a ostateczna ocena „ważności” przyczyny należy do sądu. Sąd dokonuje takiej oceny w sposób obiektywny, a nie wyłącznie przez pryzmat subiektywnego interesu wypowiadającego, nie można zatem w żaden sposób mówić o swobodnym prawie wypowiedzenia umowy.