Nowe przepisy dotyczące przyznawania kredytów hipotecznych, które przyniosła rekomendacja S obowiązująca w bankach od początku 2012 roku, nie służą kupującym. Restrykcyjne zasady szacowania zdolności kredytowej spowodowały, że nie dostaniemy już tak dużego kredytu na mieszkanie, jak w ubiegłym roku. Jeśli w zeszłym roku bank gotów był udzielić kredytu w euro na kwotę 400 tys. zł na 30 lat, to po wprowadzeniu zmian w przepisach dostaniemy jedynie 240 tys. zł, tj. aż 160 tys. mniej. W lepszej sytuacji są osoby ubiegające się o kredyty w złotych. Z wyliczeń Expandera wynika, że w przypadku pożyczki w PLN zamiast 400 tys. zł otrzymamy teraz o 28 tys. zł mniej.

Analitycy Home Broker obliczają, że w wyniku wprowadzenia zmian w bankach, liczba transakcji na rynku nieruchomości spadnie o 5–7 proc. Część osób zamierzających kupić mieszkanie po prostu nie dostanie na nie finansowania.

Popularność wielkiej płyty rośnie

W miarę jak spada zdolność kredytowa Polaków, rośnie popularność mieszkań w blokach budowanych trzydzieści i więcej lat temu. Udział transakcji z udziałem takich lokali na rynku wtórnym wzrósł w 2011 roku średnio o 6 proc. W niektórych miastach zwiększył się nawet o ponad 20 proc. Lokale wybudowane w okresie PRL-u cieszą się największym wzięciem w Poznaniu i Warszawie, gdzie obejmują odpowiednio ok. 40 i 50 proc. wszystkich transakcji na rynku używanych mieszkań (Home Broker).
Mieszkania, których wadą jest duża akustyka i słabe parametry związane z ogrzewaniem, mają jedną wielką zaletę – niską cenę. Ceny mieszkań z wielkiej płyty w Warszawie są przeciętnie o 14 proc. niższe niż w budynkach z cegły, czy nowych inwestycjach deweloperskich. Plusem budynków z lat 70. i 80. jest też na ogół ich usytuowanie w miejscach z bogatą infrastrukturą miejską, oferujących dobre połączenie z centrum miast.

Z danych Metrohouse wynika, że w porównaniu z nowym budownictwem lokale w wielkiej płycie w Poznaniu są tańsze o ponad 24 proc. mniej, w Łodzi kosztują o 13,4 proc., we Wrocławiu o 11,9 proc., a w Gdańsku - 7,5 proc. Niska cena, dobra lokalizacja i infrastruktura powodują, że więcej osób zaczęło skłaniać się do zakupu tego typu nieruchomości.

Poza tym mieszkania w kilkudziesięcioletnich budynkach mają też jeszcze jeden atut. Przy niewielkim metrażu oferują dużą liczbę pokoi. A dwupokojowe 40 metrowe lokum, czy trzy pokoje na powierzchni 50 mkw. to teraz chodliwy towar.

Kompaktowe od dewelopera

Deweloperzy depczą po piętach właścicielom oferowanych na rynku wtórnym mieszkań i wprowadzają do sprzedaży lokale o małych metrażach. W ofercie deweloperskiej w największych miastach przeważają teraz kompaktowe lokale dwu i trzypokojowe. Zmalał natomiast odsetek kawalerek, bo jest na nie mniej chętnych. Kupujący wybierają mieszkania dwupokojowe, których metraż jest nieznacznie większy niż mieszkań jednopokojowych, a funkcjonalność niewspółmiernie wyższa.

Osoby poszukujące lokum śledzą rynek i podobnie jak nabywcy używanych lokali, wyszukują najkorzystniejsze oferty. Z drugiej strony deweloperzy analizują preferencje klientów i wprowadzają do sprzedaży najwięcej takich lokali, które cieszą się powodzeniem najliczniejszej grupy kupujących. Z danych Emmerson wynika, że w nowych projektach najwięcej jest najpopularniejszych wśród nabywców mieszkań dwupokojowych. We Wrocławiu, Poznaniu, czy Krakowie stanowią połowę nowej oferty.

Liczy się cena i lokalizacja

Do zakupu nowych mieszkań zachęcają także obecne stawki cenowe. W Warszawie od początku 2010 roku do końca ubiegłego roku spadły o 7,5 proc., w najbardziej w Krakowie i we Wrocławiu, bo odpowiednio 11,5 proc. i 12,4 proc.(dane Emmerson).

Dla kupujących na rynku pierwotnym, oprócz ceny, decydująca jest lokalizacja. Wiele inwestycji, w których mieszkania oferowane są w niskich cenach powstaje bowiem na obrzeżach miast. – Po wejściu w życie nowych przepisów dotyczących przyznawania kredytów hipotecznych od początku roku większa liczba kupujących interesuje się najmniejszymi lokalami w danym typie (1-pokojowe, 2-pokojowe, 3-pokojowe). W kwocie 250-300 tys. zł, na jaką nasi klienci mogą liczyć w banku można kupić w Warszawie mieszkanie o powierzchni niespełna 40 mkw. Dlatego wiele osób wybiera sąsiadujący ze stolicą Piastów, bo mogą tu nabyć większe i bardziej odpowiednie mieszkanie dla rodziny - tłumaczy Wojciech Stisz, specjalista ds. marketingu i sprzedaży w BARC Warszawa S.A.

Liczba nabywców wybierających lokale deweloperskie zwiększa się. Analitycy Home Broker przewidują, że w roku 2012 udział nowych mieszkań w transakcjach będzie jeszcze większy. Powodem tego jest dobre dostosowanie oferty do możliwości kupujących i większa elastyczność firm deweloperskich, niż właścicieli mieszkań podczas negocjacji.