Przy wynajmie mieszkania wiele konfliktów bierze się z prostego powodu: żadna ze stron nie wie dokładnie, co jej wolno, a czego nie. Druga sprawa: często myli się to, co jest „zwyczajem rynkowym”, z tym, co faktycznie wynika z przepisów i umowy. Różnice między prawami i obowiązkami najemcy a wynajmującego są wyraźne, ale trzeba je nazwać po imieniu i zrozumieć jeszcze przed podpisaniem umowy. Ten tekst porządkuje temat: kto za co płaci, kto za co odpowiada, kiedy można wypowiedzieć umowę i czego żadna ze stron nie ma prawa robić, nawet jeśli „wszyscy tak robią”.
Kim jest najemca, a kim wynajmujący – proste rozróżnienie
Na początek podstawy, bo tu też zdarzają się pomyłki:
- Wynajmujący – właściciel lokalu (lub osoba mająca do niego tytuł prawny), która oddaje go do używania.
- Najemca – osoba, która lokal wynajmuje i płaci czynsz za możliwość korzystania.
Ta różnica nie jest wyłącznie „słownikowa”. Od niej zależy, kto ma jakie prawa, obowiązki i odpowiedzialność finansową. Ustawowo role są rozpisane dość jasno, ale w praktyce wiele detali przerzuca się na umowę najmu – i tu zaczynają się schody, jeśli strony nie czytają zapisów albo nie wiedzą, co można, a czego nie można w nich wpisać.
Punktem wyjścia zawsze jest: ustawa + umowa. Najpierw patrzy się, co mówi ustawa, potem – jak strony to doprecyzowały (albo zmodyfikowały w granicach prawa) w umowie najmu.
Podstawowe prawa najemcy
Najemca płaci, więc ma prawo wymagać. Ale nie wszystkiego. Ustawa i praktyka rynkowa przyznają mu kilka kluczowych uprawnień.
Po pierwsze, prawo do korzystania z lokalu zgodnie z umową i przeznaczeniem. Jeśli lokal jest mieszkaniowy, nie można go bez zgody wynajmującego przerobić na biuro czy gabinet kosmetyczny. Ale też wynajmujący nie może „wtrącać się” w normalne użytkowanie: wybór mebli, sposób ustawienia rzeczy, obecność gości.
Po drugie, prawo do prywatności. Wynajmujący nie ma prawa wchodzić do mieszkania „kiedy chce, bo to jego własność”. W praktyce wizyty właściciela powinny być umawiane z wyprzedzeniem, a wyjątkiem są nagłe sytuacje (np. zalanie, awaria zagrażająca bezpieczeństwu).
Po trzecie, prawo do lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku. Jeśli mieszkanie ma nieszczelne okna, niesprawne ogrzewanie czy poważne usterki instalacji – najemca ma prawo oczekiwać naprawy na koszt wynajmującego, o ile nie sam doprowadził do uszkodzeń.
Istotne jest też prawo do napraw koniecznych na koszt wynajmującego, jeśli ten – mimo zgłoszenia – nie działa. W pewnych sytuacjach najemca może zlecić naprawę (np. awaria pieca CO) i domagać się zwrotu kosztów. Warto to jednak wcześniej zabezpieczyć mailowo lub SMS-em, aby uniknąć późniejszych sporów.
Podstawowe obowiązki najemcy
Najemca ma przede wszystkim dwa główne obowiązki: płacić i dbać.
Po pierwsze, terminowe płacenie czynszu i opłat eksploatacyjnych. Opóźnienia powyżej określonego w ustawie i umowie okresu mogą prowadzić do wypowiedzenia umowy. Trzeba rozróżnić:
- czynsz dla wynajmującego (wynagrodzenie za korzystanie z lokalu),
- opłaty do wspólnoty/spółdzielni i media (zwykle na podstawie faktur / rozliczeń).
Po drugie, utrzymywanie mieszkania w należytym stanie
Najemca ponosi też koszt drobnych napraw i konserwacji – np. wymiana żarówek, uszczelek w kranach, naprawa klamek, podstawowe regulacje. Ustawa wymienia to wprost, ale w praktyce dobrze, aby umowa precyzowała, co leży po której stronie przy większych kwotach. Do obowiązków należy także korzystanie z lokalu zgodnie z umową i przeznaczeniem, w tym poszanowanie zasad współżycia sąsiedzkiego. Imprezy do 4 nad ranem co tydzień czy łamanie regulaminu wspólnoty mogą skończyć się poważnym konfliktem i wypowiedzeniem umowy. Właściciel lokalu też ma swój katalog praw, i to całkiem konkretny. Podstawą jest oczywiście prawo do pobierania czynszu – to jego wynagrodzenie za oddanie lokalu do używania. Może oczekiwać płatności w terminach określonych w umowie, a przy zaległościach ma określone ustawowo ścieżki działania (wezwania, wypowiedzenie). Wynajmujący ma prawo wymagać dbałości o lokal. Oznacza to nie tylko brak zniszczeń, ale też zwykłe, rozsądne użytkowanie. Przy rażącym zaniedbaniu (np. zagrzybienie z powodu braku wietrzenia, dewastacja) może żądać naprawienia szkody z kaucji lub nawet ponad jej wysokość. Istotne jest też prawo do kontroli stanu mieszkania – ale nie w dowolny sposób. Kontrole powinny być: Dodatkowo wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę w przypadkach przewidzianych w ustawie lub umowie – m.in. przy długotrwałych zaległościach w płatnościach, używaniu lokalu w sposób sprzeczny z umową albo rażącym zakłócaniu porządku. Wynajmujący ma obowiązek wydać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku. Mieszkanie z zepsutym ogrzewaniem, nieszczelnymi oknami i niesprawną instalacją elektryczną nie spełnia tego warunku, nawet jeśli „da się mieszkać”. Do wynajmującego należy także wykonywanie napraw obciążających właściciela, czyli przede wszystkim: W przypadku budynków wielorodzinnych wynajmujący zwykle odpowiada też za komunikację ze wspólnotą lub spółdzielnią (np. zgłaszanie usterek części wspólnych, rozliczenia kosztów ogrzewania), choć w praktyce część spraw zleca najemcy, ale nadal z pozycji osoby odpowiedzialnej wobec wspólnoty. Wreszcie, wynajmujący ma obowiązek rozliczyć i zwrócić kaucję po zakończeniu najmu – po potrąceniu ewentualnych szkód i należności. Zatrzymanie kaucji „bo tak” to prosta droga do sporu sądowego. Kaucja to temat, na którym łatwo się pokłócić, jeśli nie ma jasnych zasad. Standardowo pobiera się kaucję w wysokości 1–2 miesięcznych czynszów, choć prawo dopuszcza wyższe kwoty w określonych rodzajach najmu. Z punktu widzenia przepisów kaucja służy zabezpieczeniu roszczeń wynajmującego, czyli pokryciu m.in.: Po zakończeniu najmu wynajmujący powinien w rozsądnym czasie sporządzić rozliczenie i zwrócić kaucję (w całości lub części). Dobrą praktyką jest wspólny protokół zdawczo-odbiorczy z dokładnym opisem stanu mieszkania i podpisami obu stron – w razie sporu stanowi mocny dowód. Konflikty biorą się często z mieszania pojęć „zwykłego zużycia” z „zniszczeniem”. Wyblakła farba po kilku latach to co innego niż dziury w drzwiach czy zalana podłoga po nieudolnym montażu pralki.
Kaucja nie jest „dodatkowym zarobkiem wynajmującego”. To pieniądze najemcy, które wracają do niego, jeśli lokal oddany jest w przyzwoitym stanie i nie ma zaległości.
Najprostszy podział wygląda tak: drobne naprawy – najemca, poważniejsze rzeczy – wynajmujący. Ale „diabeł tkwi w szczegółach”. Do drobnych napraw zalicza się m.in.: Poważne awarie to już inna historia: uszkodzenia instalacji, awarie pieca, pęknięte rury, nieszczelne okna, problemy z konstrukcją lokalu. Za to co do zasady odpowiada wynajmujący – oczywiście o ile nie jest to efekt rażącego zaniedbania lub działania najemcy. Kluczowa zasada: najemca zawsze powinien możliwie szybko zgłaszać usterki. Zaniechanie zgłoszenia i doprowadzenie do pogłębienia szkody może skutkować współodpowiedzialnością finansową, bo „dało się to zatrzymać wcześniej”. Możliwość zakończenia najmu zależy od rodzaju umowy i zapisów w niej zawartych. Najczęściej stosuje się umowy na czas oznaczony (np. 12 miesięcy) lub czas nieoznaczony. W przypadku umowy na czas oznaczony, wypowiedzenie jest możliwe tylko w przypadkach przewidzianych w umowie lub ustawie. W praktyce oznacza to, że jeśli w umowie nie przewidziano trybu zwykłego wypowiedzenia, stronom zostaje głównie rozwiązanie za porozumieniem lub „ciężkie” podstawy ustawowe (np. rażące naruszenia warunków najmu). Przy umowie na czas nieoznaczony sprawa jest prostsza – zwykle strony ustalają okres wypowiedzenia (np. 1–3 miesiące). Oprócz tego ustawa wymienia sytuacje, w których wynajmujący może rozwiązać umowę „z winy najemcy”, np.: Najemca też ma prawo do wcześniejszego zakończenia umowy, jeśli wynajmujący rażąco nie wywiązuje się z obowiązków (np. uporczywie nie usuwa poważnych usterek). Znów – najlepiej, jeśli umowa jasno określa procedurę i terminy. Jest kilka zachowań, które w polskim prawie są po prostu niedopuszczalne, niezależnie od tego, co strony sobie wpiszą w umowie: Świadome podejście do najmu oznacza jasne rozumienie swojej roli. Najemca to nie „gość na chwilę”, a wynajmujący to nie „pan życia i śmierci w mieszkaniu”. To dwie strony konkretnej umowy, z wyraźnie przypisanymi prawami, obowiązkami i odpowiedzialnością. Im lepiej to poukładane na starcie, tym mniej nerwów i sporów na końcu.Prawa wynajmującego – co naprawdę może właściciel
Obowiązki wynajmującego – za co odpowiada właściciel
Kaucja – realna ochrona czy źródło konfliktów?
Naprawy i usterki – kto co robi i za co płaci
Drobne naprawy a poważne awarie
– wymianę żarówek, uszczelek, gniazdek, drobnych elementów armatury,
– bieżące regulacje (np. zawiasów w drzwiach, klamek),
– podstawowe prace konserwacyjne typu odetkanie syfonu w umywalce, jeśli wynika to z normalnego użytkowania.Wypowiedzenie umowy – kiedy która strona może powiedzieć „koniec”
Czego nie wolno żadnej ze stron